「この土地、昭和の時代から家が建っていた『既存宅地』だから、建て替えも新築も楽勝だよね！」
市街化調整区域内で昔から建物が存在していた土地（既存宅地等）を見て、そんな風に余裕を見せているハウスメーカーの営業マンや地主様、ちょっと待ってください。確かに「一から家を建てられない更地」に比べればハードルは下がりますが、「既存宅地＝無条件で何でも建て直せる」という甘い仕様では絶対にありません。 ❌ ⚠️
かつて存在した「既存宅地制度（旧都市計画法第43条第1項第6号）」は平成13年に廃止されており、現在は都市計画法第43条第1項但書に基づく許可（提案基準等）という、自治体ごとに独自の厳格な審査プロテクトがかけられているからです。
今回は、25年の事務キャリアを持つ現場派行政書士が、既存宅地での建て替え・新築に立ちはだかる「西三河エリア各自治体の提案基準の罠」と、それを完全立証するためのログ解析術を徹底解説します！ 💡
🛑 「昔から家があった」だけでは役所のシステムは通らない！
営業マンが一番ハマりやすい穴は、「現地の古家」や「課税証明書」だけを見て「既存宅地だから大丈夫」と判断してしまうことです。お役所の審査基準はそこまで単純ではありません。 🚧
- 「線引き前（昭和45年11月24日）」からの継続性が鍵： 愛知県（西三河エリア含む）において、市街化区域と市街化調整区域が指定された日（線引きの日）は昭和45年11月24日です。既存宅地として認められるには、この「線引きの日」以前から現在に至るまで、適法に宅地として利用され続けてきたという厳密なログ（証拠）が必要になります。
- 「一度更地にして年数が経った土地」はプロテクト対象： 「10年前に古い家を解体して、ずっと駐車場や空き地にしていた」という土地の場合、お役所から「すでに宅地としての継続性が途切れている」と判定され、既存宅地としての特例ルートが遮断（ロック）されるケースが発生します。 ⚡
🔍 西三河（刈谷・豊田・知立・豊明・大府・東浦）自治体ごとの「提案基準」の壁
都市計画法第43条但書の許可は、愛知県および各市（豊田市や刈谷市など開発指導権限を持つ自治体）が定める「提案基準（開発審査会提案基準）」に適合しなければ、許可の印鑑は下りません。 🏛️
- 「だれが住むのか（属性要件）」の縛り： 提案基準の中には、「線引き前からその土地（または近隣）を所有していた族縁者が住むための住宅（分家住宅等）」や、「長年その調整区域に定住している人のための自己用住宅」など、建築主の人的要件（属性）を厳しく求めるものが多くあります。「第三者に売却して誰でも住める分譲住宅にする」といった計画は基本的に通りません。
- 「建築物の規模・用途」のプロテクト： 過去に建っていたのが「平屋の小さな住宅」だった場合、同じ既存宅地だからといって「アパート」や「大きな店舗併用住宅」へ用途変更することは認められません。過去の建築物の用途・規模と同等のものでなければ許可が下りないという強い制限がかかります。 💪
🛠️ 25年の事務キャリア×現場主義が実践する「歴史的ログの完全立証」
当事務所が、既存宅地における43条但書許可を勝ち取るために行う、泥臭く寸分の狂いもない証拠集めのアプローチです。 🏃♂️
- ステップ1：法務局・お役所の「閉鎖ログ・空中写真ディープスキャン」 昭和45年以前からの継続性を証明するため、25年の事務キャリアのノリで旧公図、閉鎖登記簿、課税台帳の閲覧ログを遡りまくります。さらに、国土地理院の昭和40年代の「白黒航空写真」を取り寄せ、当時の建物が確かに存在していたことを視覚的・法的に完璧に立証（コーディング）します。 📑
- ステップ2：現場主義による「周辺環境・線引き前既存集落の突合」 現地へ直行し、敷地が「既存の集落（連たん要件）」にしっかり組み込まれているかをスキャン。周辺の道路状況や水路、隣地の建築物の履歴を泥臭く調査し、役所の開発審査会へ提示する「不許可にできない一発回答書類」を構築します。 🧠
🤝 西三河の「既存宅地・43条但書許可（提案基準）」は当事務所へ！
既存宅地は、調整区域の中で家を建てられる貴重な資産ですが、その権利を証明（デバッグ）するためには、半世紀前の法制化当時の履歴まで遡る高度な法的調査力が必要です。「昔から家があったから」という甘い見通しで売買契約を結ぶと、後で許可が下りず大火傷を負うことになります。
当事務所は、25年の事務キャリアで培った寸分の狂いもない歴史的ログ解析能力と、役所の担当者を納得させる証拠を泥臭く集める「現場主義」を徹底した行政書士です。 💪
西三河エリア（刈谷・豊田・知立・豊明・大府・東浦）で、「既存宅地だと言われたが本当に建て替えができるか確認してほしい」「提案基準に適合するかどうか、役所との事前協議を代行してほしい」という住宅営業マン、地主様。
取り返しのつかない契約トラブルを食らう前に、三河中央行政書士事務所へご相談ください。確かな歴史・立証ロジックで、あなたの案件を安全な建築許可へとビルドいたします！
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